南京的商鋪買賣租賃糾紛律師事務(wù)所2024+按+實(shí)+力+一+覽
南京的商鋪買賣租賃糾紛律師事務(wù)所2024+按+實(shí)+力+一+覽上海精英律師團(tuán)隊(duì),“夫妻雙方單位聯(lián)建或聯(lián)合購置的共有房屋的”，一般情況下也應(yīng)該參照《婚姻法》及相關(guān)司法解釋所規(guī)定的處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的一些原則及規(guī)定來處置。對于雙方均有權(quán)承租公房，權(quán)利人雖然只有使用權(quán)而無所有權(quán)，但是在處置公房使用權(quán)是時(shí)，可以參照適用《婚姻法》解釋對于產(chǎn)權(quán)房的處理方式。雙方均主張公房承租權(quán)并且同意競價(jià)取得的，應(yīng)采用競價(jià)方式由出價(jià)高者得。
但不少公司未按此規(guī)定辦理注冊登記，卻又在正常營業(yè)。還有些房產(chǎn)中介為了稅收或注冊等問題，在經(jīng)濟(jì)園區(qū)注冊而在市區(qū)進(jìn)行營業(yè)。按照工商部門的有關(guān)規(guī)定，在非注冊地營業(yè)必須在營業(yè)地工商部門再進(jìn)行注冊登記并備案。遇到問題，則無音無訊了。有些房產(chǎn)中介不申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照就開展業(yè)務(wù)，所發(fā)的名片所發(fā)布的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯(lián)絡(luò)到其人，如同打游擊戰(zhàn)一般。無照經(jīng)營超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營。
利益的相關(guān)性解決申請人查閱信息的范圍。在確定了申請人具有真實(shí)利益而賦予其查閱權(quán)后，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步根據(jù)利益的相關(guān)性決定申請人查閱信息的范圍。當(dāng)事人可以首先草擬預(yù)備合同或者直接將房地產(chǎn)信息的查閱核實(shí)作為合同生效的條件，這樣就兼顧了查閱人的知情權(quán)與房地產(chǎn)權(quán)利人的信息隱私權(quán)。對于這個(gè)問題，筆者認(rèn)為可以從合同內(nèi)容的設(shè)計(jì)上加以解決。這在實(shí)踐當(dāng)中似乎形成了一種“先有雞還是先有蛋”的怪圈。
以為只要領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照即可開業(yè)，根本沒有把備案手續(xù)放在心上。各類房地產(chǎn)廣告信息內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語，以及未經(jīng)登記發(fā)布房地產(chǎn)印刷品廣告。而有不少中介組織根本沒有到有關(guān)部門進(jìn)行備案。檢查不合格的，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)每年對房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的***人員條件進(jìn)行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)名單。
銀行也因成為權(quán)人而享有優(yōu)先受償權(quán)。房屋所有權(quán)證辦理完畢之后，銀行會(huì)直接從開發(fā)商處領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，并直接去房屋管理部門辦理房屋他項(xiàng)權(quán)利證，此時(shí)銀行成為房屋的權(quán)人。此時(shí)因?yàn)闆]有房屋所有權(quán)證，所以房屋真正的所有權(quán)人還不屬于購房者。在現(xiàn)實(shí)中，房主因而與銀行簽訂合同時(shí)，銀行為了起見往往會(huì)選擇對該及進(jìn)行公證。
擅自改變房屋使用性質(zhì)的；法律法規(guī)以及縣級(jí)以上人民規(guī)定其他不宜出售的。已且未經(jīng)權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；上市出***形成新的住房困難的；產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；住房面積超過省自治區(qū)直轄市人民規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房價(jià)款及裝修費(fèi)用的；
南京的商鋪買賣租賃糾紛律師事務(wù)所2024+按+實(shí)+力+一+覽，但是，應(yīng)當(dāng)看到，該請求權(quán)的實(shí)現(xiàn)受到了前文所述物權(quán)變動(dòng)的影響，根據(jù)物權(quán)法定物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)保護(hù)原則的規(guī)定，再結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)買賣合同中并無適用的實(shí)際狀況，可推知被拆遷人購房人享有的權(quán)利受保護(hù)的狀態(tài)是處于相對脆弱的境地的。舊房被拆讓及支付房款等，而對于開發(fā)商交付房屋的期待則只能通過買賣合同的履行來實(shí)現(xiàn)，一旦開發(fā)商違約，被拆遷人購房人可依據(jù)合同行使債的請求權(quán)，該請求權(quán)有《合同法》為其保障的法律依據(jù)。
南京的商鋪買賣租賃糾紛律師事務(wù)所2024+按+實(shí)+力+一+覽，另外，在實(shí)務(wù)操作中，從保障權(quán)人的角度，還建議特別注意以下幾點(diǎn)由于深圳上海等地房產(chǎn)部門都開放了“二押”（即“順位”）的辦理，為了減少“二押”權(quán)利人對物進(jìn)行首封的風(fēng)險(xiǎn)，建議合同中明確對物處分的條款，即未經(jīng)權(quán)人書面同意，人不得利用該物設(shè)立順位。合同是主債權(quán)合同的從合同，主合同的無效將直接導(dǎo)致合同的無效，故在簽訂合同之前，還需要充分完善和審查主合同，并嚴(yán)格按照法律規(guī)定辦理房產(chǎn)登記。房產(chǎn)過程中，要完善合同并辦妥登記。
因此，房產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展，對我國市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步完善起著相當(dāng)大的作用。在我國，房產(chǎn)市場是住宅商品化的必然要求，它同消費(fèi)品市場生產(chǎn)資料市場資金市場技術(shù)市場等構(gòu)成我國市場的完整體系。達(dá)成協(xié)議后，對辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，不要怕麻煩，因?yàn)橹挥械搅朔慨a(chǎn)登記部門過戶時(shí)，其房產(chǎn)權(quán)潛在的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)凸現(xiàn)，才能便于及時(shí)解決。
結(jié)婚后購屋，無論雙方結(jié)婚后實(shí)際為按揭房屋出資多少，只要沒有約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有，即便是以一方名義簽訂購房合同，也可視為家事代理，認(rèn)定為夫妻雙方共同購房，在離婚前取得了房屋產(chǎn)權(quán)，房屋即為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。結(jié)婚前雙方均認(rèn)可以結(jié)婚為目的，共同出資購買的房屋，無論在結(jié)婚時(shí)房款是否付清，只要房屋產(chǎn)權(quán)在結(jié)婚后取得，均為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
房屋權(quán)屬證載的權(quán)利主體為個(gè)人，購房人以婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買或雙方明確約定為個(gè)人的，屬于個(gè)人所有。對夫妻婚后以共同財(cái)產(chǎn)或個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買婚前由一方承租的房改房，并將房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的房屋權(quán)屬的確定對婚前由一方承租婚后以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買的房改房的權(quán)屬由于情況復(fù)雜，政策性強(qiáng)，婚姻法及現(xiàn)行司法解釋未對此問題作出規(guī)定，有待進(jìn)一步研究探討，***在認(rèn)定和處理上應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎，因案而異。
如果購房方確能證實(shí)，其還貸資金來源于個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)，那么該房屋就是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，另一方無權(quán)分割。需要指出的是共同還貸部分，不論是由一方用個(gè)人工資還貸，還是用雙方工資還貸，均應(yīng)認(rèn)定為是夫妻共同還貸?；楹笈渑家环絽⑴c清償，并不改變該房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，因此，在離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，該房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù)為個(gè)人債務(wù)，對已歸還的中屬于配偶一方清償?shù)牟糠郑瑧?yīng)當(dāng)予以返還。
擅自改變房屋使用性質(zhì)的；法律法規(guī)以及縣級(jí)以上人民規(guī)定其他不宜出售的。已且未經(jīng)權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；上市出***形成新的住房困難的；產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；住房面積超過省自治區(qū)直轄市人民規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用超標(biāo)準(zhǔn)裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房價(jià)款及裝修費(fèi)用的；
按揭房屋的產(chǎn)權(quán)證書取得時(shí)間對認(rèn)定按揭房屋權(quán)屬是否有影響在房屋買賣中，涉及債權(quán)變動(dòng)和物權(quán)變動(dòng)兩個(gè)法律事實(shí)涉及到債權(quán)和物權(quán)這兩種基本的民事權(quán)利，當(dāng)事人訂立買賣合同即在當(dāng)事人之間建立了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)即在當(dāng)事人之間發(fā)生了物權(quán)變動(dòng)，買賣合同是房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)的原因，房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)是買賣合同的履行結(jié)果。
